我有一位同乡，他在深圳福田开设了一家米粉店，位于马路边的一间小店面，月收入大约三万元。合约每三年续签一次。每天早晨八点钟准时开店，直至深夜十二点钟才关门，经过一番努力，生意逐渐兴旺，每月都能获得些许利润。

三年后，房东提出增加租金10%。他还要收取10万元的“喝茶费”。如果不从，就会收回店铺。所谓的“喝茶费”实则是指红包，且不退还。换言之，这实际上是房东对租客的敲诈。一旦你生意兴隆，客源稳定，若你不支付，毕竟还有其他人愿意承租，房东便会立刻让你搬离，并要求你恢复店铺原有的装修。若无法恢复，则会扣除你的全部押金。疫情爆发之后，他决定租赁了邻近的一间面积更宽敞的店铺，其租金竟然比之前便宜了整整50%。众所周知，这便是深圳房东与二房东之间司空见惯的行事手段。

我国积极倡导激发消费活力，推动实体经济的繁荣发展，同时反复强调必须维护承租人的合法权益。经济回暖对咱们每个人都是有益的。因此，我想分享一下在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴的价值。

东京银座的日本，其地价与房价在全球范围内堪称最高，这里不仅坐落着爱马仕等高端品牌店，还有众多各具特色的餐饮店铺，其中不少店铺的历史已逾百年。入夜时分，众多小店前常常排起长队。我与当地华人及日本人进行了深入的交流，从而对日本的开店环境有了更深的认识。

根据《日经中文网》提供的数据，在2023年7月至2024年6月期间，银座地区每坪（大约3.3平方米）的租金水平显示，被世邦魏理仕公司归类为“主干道（High）”的中央大街和晴海大街，其租金介于25万至42万日元之间，若换算成人民币，则每月租金约为3485元至5855元每平方米。该中心价格高达33.5万日元，换算成人民币约合每月4670元每平方米，创下了历史新高。银座二丁目等核心区域的商铺售价区间在130万至180万元人民币每平方米，位列全球最昂贵地段之列。

我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？

东京银座的小餐厅（南七道摄）

我们不谈论文化继承或是工匠精神，实际上我们周围就有许多用心烹饪的人。关键在于：他们能够很好地保护那些守规矩的人，也就是那些善良的人。

在日本，若欲开设店铺，首先需租赁店面。在签订租赁合同时，可选择普通合同或定期合同两种形式。通常情况下，人们更倾向于选择普通合同，因其能提供更全面的保障。

首先，合同中的规定非常详尽，对于权责划分也相当明确。例如，若是房屋出现结构性损坏，如屋顶漏水或管道老化，责任应由房东承担；而设备故障、玻璃破碎、地面磨损等问题，则由租户负责。此外，租户还需承担原状恢复的义务，即退租时必须将房屋恢复至入住前的状态。这包括移除装修、刷新墙面、修复地板以及清理电气设施等，以确保房东能顺利将房屋租给下一位商家。

开店者在租赁店面之前，必须满足一系列条件，这其中包括但不限于相关资质证明、保证书以及店铺的环保要求，而且某些情况下还需得到店铺周边邻居的同意。这些措施旨在为店铺所有者、租户以及邻居提供保障，从而预防潜在纠纷的发生。

由于注重细节，我们成功规避了纷争和争执，同时确保这些要求必须以书面形式记录在合同之中，而非仅凭口头承诺。

其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或收回租赁的店面。在签订普通合同时，房东无权擅自提升租金，更不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须借助法律途径来处理。

若房东在租赁合同未满期限的情况下，意图收回店铺自用或转售，则需向租户支付一笔相当可观的赔偿费用。通常情况下，对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则介于3至5年的租金之间；至于住宅，赔偿期限通常为3至6个月。若租户对此表示反对，房东将无权收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁事宜，市政部门会优先与房东进行协商，而非采取强制驱逐的措施。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。

《借地借家法》日本第28条明确规定，若要解除租赁合同或拒绝续约，必须提供充分的合理依据（即正当事由制度）。换言之，即便租赁期限届满，若非有充分理由，房东不得擅自终止合同。所谓“正当理由”，涵盖房东自身紧急需求，并兼顾承租人的权益，房东需依照市场行情，提供相应的补偿。

这些赔偿金的组成：

日本商铺的租赁协议通常为长期性质，部分合同期限甚至可长达十年或更久，且在续签时享有“优先租赁权”。根据《借地借家法》，对承租人的权益给予了高度保护，例如，租赁期满后，若房东意图解除合同，必须提供“合理理由”（诸如自用或违约等情况），否则将面临强制续租的后果。

第三，关于税收优惠，《借地借家法》中明确指出，在税收政策层面，对于老店的传承，可以享受到一定的税收减免待遇，例如遗产税的减免。值得一提的是，日本的遗产税率位居全球前列。其税率范围在10%至55%之间，而我国则是为数不多的没有遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，日本还实施了特殊的减免政策，即“事业继承税制”。

股权免税额度达到100%，位于老店的不动产若继续用于商业活动，则可享受高达80%的免税优惠。若需分期缴税，可申请最长20年的分期支付方案，其中包括5年的宽限期。此举显著减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而被迫出售或停业的风险。

日本著名的筑地市场内的餐饮店铺堪称典范。这座市场，位于银座附近，始建于1935年，堪称东京乃至整个日本最知名的海鲜与农产品批发中心，被誉为“日本之厨”。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足、交通状况恶劣，为了迎接奥运会，东京市政府决定将其迁往丰洲市场。然而，超过八成的小商贩对搬迁持反对态度；其中，一部分同意搬迁的商贩，最终获得了数千万日元的赔偿。经过一番协商，最终达成妥协方案：筑地内的海鲜市场将关闭并搬迁，而周边的餐饮店铺则得以保留并继续正常营业。

东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）

东京筑地市场周边，藏匿着一家历史悠久的牛腩馆，其营业已超过七十五载。这家店在小红书上声名鹊起，成为当之无愧的网红打卡地。店内仅有三张座椅，其余食客只得站立享用美食，空间狭小，面积不足二十平方米。清晨六点，便可见队伍蜿蜒，本地居民与游客纷纷慕名而来，排队时间往往长达半小时。然而，实话实说，这家的牛腩饭味道略咸，并未达到传闻中的美味程度。

这样的老字号店铺在当地颇为常见，其中许多店铺的历史已有百年之久，无人敢擅自拆除，亦无人能轻易驱逐租客，因此日本的实体经济得以保持稳定发展。正如我国古语所言，拥有稳定财产的人，其心志亦坚定。